ภาพรวมอสังหาฯ ปี 2568 ไม่ฟื้นตัวแรง KKP แนะรักษา "สภาพคล่องสูง-หนี้ต่ำ"

งานสัมมนาประจำปี KKP Year Ahead 2026 โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) เผยทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 พร้อมกลยุทธ์รับมือสำหรับผู้ประกอบการ โดยมีนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ นฤมล เอกสมุทร นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) ร่วมแบ่งปันมุมมองว่าภาคอสังหาฯ ไทยได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างเปราะบางจากปัจจัยกดดันเชิงโครงสร้าง ชี้เทรนด์รายใหญ่กินรวบตลาดคอนโดฯ พร้อมเตือนเลี่ยงลงทุนกลุ่มออฟฟิศและที่ดินว่างเปล่า

ผ่านจุดต่ำสุด แต่ยังไม่ฟื้นตัวแรง
นายไตรเตชะ เปิดเผยว่า แม้เชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2568 ซึ่งถือเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ แต่การฟื้นตัวในปี 2569 จะไม่โฉบเฉี่ยวหรือรวดเร็วอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง เนื่องจากต้องเผชิญกับ 3 ปัจจัยเชิงโครงสร้างสำคัญ ได้แก่

กำลังซื้อหลักถดถอย โดยกลุ่มประชากรช่วงอายุ 26–45 ปี ซึ่งเป็น Real Demand หลักในการซื้อบ้านมีจำนวนและกำลังซื้อลดลง
พฤติกรรม "เช่าแทนซื้อ" คนรุ่นใหม่มีค่านิยมเลือกการเช่าอยู่อาศัยมากกว่าการตัดสินใจซื้อขาดในระยะยาว
วัฏจักรขาลงจากต่างชาติ ความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติลดน้อยลง

ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความตึงตัว

กับดักสินเชื่อเข้มงวด กระทบตลาดล่าง 3 ล้านบาท
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือความเปลี่ยนแปลงของภาคธนาคาร โดยปัจจุบันสถาบันการเงินมีมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและเป็นไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด ทำให้เกิดการแย่งชิงลูกค้าในกลุ่มเป้าหมายเดียวกัน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ประสบปัญหาความยากลำบากในการขออนุมัติสินเชื่อมากกว่ากลุ่มอื่น

รายใหญ่กินรวบ
สถานการณ์การแข่งขันในตลาดปัจจุบันพบว่าผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มลดบทบาทลง ขณะที่รายใหญ่ระดับ Top 5 ครองส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2568 กลุ่ม Top 5 มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 53% ของตลาด เติบโตก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีสัดส่วนเพียง 33%

กลยุทธ์ปี 2569 เน้นเงินสด เลี่ยงตลาดสำนักงานและที่ดินเปล่า
สำหรับกลยุทธ์ปี 2569 นายไตรเตชะแนะนำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินเป็นอันดับแรก โดยควรมุ่งเน้นการรักษาความสามารถในการบริหารกระแสเงินสดเพื่อให้มีสภาพคล่องอยู่ในระดับสูง (High Liquidity) ควบคู่ไปกับการควบคุมภาระหนี้สินไม่ให้มากเกินไป (Low Gearing) เพื่อสร้างความได้เปรียบในการรอจังหวะเข้าซื้อที่ดินคุณภาพดีในต้นทุนที่ถูกลงเมื่อโอกาสเอื้ออำนวยในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีคำแนะนำให้หลีกเลี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงาน (Office) เนื่องจากยังเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด รวมถึงกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กและที่ดินว่างเปล่า เพราะนอกจากจะไม่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนเข้ามาแล้ว ยังต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินในขณะที่แนวโน้มราคาประเมินของสินทรัพย์เหล่านี้คาดว่าจะยังไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ในช่วงปีข้างหน้า

ทั้งนี้ KKP Year Ahead เป็นงานสัมมนาประจำปีที่จัดขึ้นโดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) เพื่อนำเสนอข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึกเกี่ยวกับธุรกิจ เศรษฐกิจ และการลงทุน จากผู้เชี่ยวชาญแถวหน้าในแต่ละอุตสาหกรรม เพื่อสนับสนุนการเตรียมความพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน